В Госдуме в первом чтении принят законопроект, по которому завышенную кадастровую стоимость земли можно оспорить, подав заявление в МФЦ. Чем новый закон может оказаться полезным собственникам, с AGRO.RU поделилась Екатерина Иванова, президент Межрегионального юридического центра земельных отношений, кандидат юридических наук, основатель мобильного приложения для фермеров «Родина».

Екатерина, расскажите, о чем этот законопроект?

Законопроект внесен Правительством РФ, а на практике это уже означает высокую вероятность его принятия. В какой редакции он будет к третьему чтению, пока сказать сложно. Как правило, ко второму чтению на основании консультаций с экспертами готовится достаточно большое количество поправок, однако сама идея законопроекта одобрена и 9 июня 2020 года он принят в первом чтении.

Основная идея законопроекта — снизить вероятность ошибок при расчете и утверждении кадастровой стоимости и упростить процедуру оспаривания кадастровой стоимости через два параллельных механизма — исправления ошибок (системных или единичных) и установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Кроме того, вводится персональная ответственность руководителя бюджетного учреждения за качество проведенной работы.

На ваш взгляд, есть ли поводы для критики?

Плюсы в законопроекте, безусловно, есть. Во-первых, вводится понятие системной ошибки, которое позволяет на основании одного заявления исправлять значения кадастровой стоимости у многих объектов недвижимости, даже если в отношении них никто с заявлением об исправлении ошибки никто не обращался. Под системными ошибками в законопроекте предлагается понимать ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, повлиявшие на величину кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости. Например, не учли, что несколько земельных участков находятся в охранной зоне, влияющей на значение кадастровой стоимости, и на основании заявления одного лица изменили кадастровую стоимость сразу нескольких объектов. Это безусловный плюс.

Также предусмотрена  возможность подачи в МФЦ заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. И хотя такое нововведение лишь условно можно назвать плюсом, скорее, его нужно отнести к механизмам систематизации и гармонизации законодательства, тем не менее, оно безусловно расширит возможности подачи такого заявления и сделает процесс более удобным.

Увеличен срок периодичности кадастровой оценки в регионах. Законопроектом предлагается установить, что очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих видов объектов недвижимости, а в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через два года. В настоящее время это три и два года соответственно. Соответственно, повысится стабильность и предсказуемость затрат на недвижимость на более долгосрочный период. Это плюс.

Из неоднозначных формулировок, на мой взгляд, могу отметить обязательность указания в заявлении об исправлении ошибок на содержание ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, с указанием (как сказано в проекте «при необходимости») номеров страниц (разделов) отчета, на которых находятся указанные ошибки, а также обоснование отнесения соответствующих сведений, указанных в отчете, к ошибочным сведениям.

То есть простой подачи заявления об исправлении ошибки недостаточно. Заявитель уже на стадии подготовки такого заявления должен быть практически специалистом-оценщиком, чтобы суметь грамотно обосновать ошибочность сведений о кадастровой стоимости.

Также очень неоднозначная формулировка, что с руководителем бюджетного учреждения, осуществляющего определение кадастровой стоимости, трудовой договор подлежит расторжению, если в течение календарного года судом неоднократно были удовлетворены требования об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в исправлении ошибок либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

С одной стороны, персональная ответственность руководителя учреждения, безусловно, должна быть. Не нужно перекладывать на суд то, что должно решаться в заявительном порядке.

Но ведь неоднократно — это фактически означает два и более раза. Если посмотреть на статистику в субъектах, в год в среднем в одном субъекте рассматривается свыше 200 дел об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и большинство из них удовлетворяется.

То есть хватит одного месяца, чтобы заменить руководителя бюджетного учреждения.

При такой статистике термин «неоднократно», наверное, слишком поспешный. Формулировку нужно уточнить. Ведь в судах, помимо анализа представленного заявителем отчета об оценке, нередко назначают судебную оценочную экспертизу. И полученные результаты оценочной судебной экспертизы часто отличаются, пусть даже и незначительно, от первоначально представленного отчета.

Как оценивать такие судебные решения? Формально суд встал на сторону заявителя и установил кадастровую стоимость в размере рыночной. Но по факту это не та цифра, о которой просил заявитель первоначально. Считать ли такие судебные решения как повод для увольнения руководителя учреждения?

И еще один подводный камень в такой формулировке. Опасаясь увольнения (человеческий фактор), руководителем может быть дана установка все заявления удовлетворять без глубокого анализа. Но ведь не каждое заявление действительно подлежит удовлетворению. Где-то не правы не только уполномоченные органы, но и заявители. И такой механизм может дать обратный эффект — кадастровую стоимость будут «сплошным методом» необоснованно занижать на основании поступивших жалоб, что повлечет выпадающие доходы бюджетов.

Насколько глобальная сегодня проблема с завышенной КС?

Проблема глобальная. Абсолютно в каждом регионе есть примеры существенного завышения кадастровой стоимости. Иногда — в десятки раз. Другое дело, что далеко не все обращаются за ее пересмотром. По большей мере пересмотр кадастровой стоимости актуален для крупных землевладельцев, поскольку процедура оспаривания достаточно затратная: надо подготовить отчет о рыночной стоимости, привлечь юриста, если будет суд — дополнительно могут назначить оценочную экспертизу, которая повлечет еще большие затраты. В среднем, процедура оспаривания обходится землепользователю в 50 000-120 000 рублей. Если потенциальная экономия на земельном налоге составит меньшую сумму, оспаривать кадастровую стоимость получается экономически нецелесообразно. То на то и выйдет. Именно поэтому во многих субъектах кадастровую стоимость «задирают» на 10-20%, чтобы и доходность бюджетов повысить, и сделать нецелесообразным оспаривание кадастровой стоимости. 

Ожидаете ли вы поток заявлений от собственников на пересчет КС?

Я думаю, что резкого скачка спроса на данные услуги не произойдет. Землепользователи, для которых потенциальная экономия на налоге в перспективе существенная, оспаривали и будут оспаривать кадастровую стоимость при любой редакции закона. Подготовку отчета о рыночной стоимости объекта никто отменять не планирует, а это значит, что стоимость процедуры оспаривания при новой редакции закона не изменится.

Упростится ли оспаривание КС, если законопроект примут в этом виде?

Мое мнение, что проблему легче предотвартить, чем «лечить». В действующей и в новой редакции закона предусмотрено, что в целях сбора и обработки информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов недвижимости.

Эта декларация подается до того, как результаты кадастровой стоимости будут утверждены. Поэтому риски ошибок определения кадастровой стоимости при наличии декларации резко снижаются. Пока этот механизм среди землевладельцев не очень популярен. Примерно то же самое было в свое время с публичными слушаниями по принятию генеральных планов и правил землепользования и застройки. Сначала никто не понимал, что это такое и зачем туда ходить, а когда повсеместно стали возникать ситуации непригодности участков к застройке из-за допущенных ошибок, все поняли, изучили и уже большинство регулярно заходит на сайты муниципальных образований в поисках важной для себя информации.

Также и с декларациями о характеристиках объектов. Например, прямое влияние на кадастровую стоимость оказывают сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии жилого дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зон с особыми условиями использования территории.

Вовремя поданная декларация исключит ситуацию, когда участки в садоводстве, где отсутствует электричество, коммуникации, асфальтовые дороги, будут оценены так же, как участки в полностью обеспеченном инфраструктурой садоводстве.

Оспорив оценку один раз, собственники могут решить проблему с высокими налогами? Или им придется подавать такое заявление повторно, если рыночная стоимость упадет? Подразумевается ли это законом?

Кадастровая стоимость, которая установлена в результате исправления ошибки или установления кадастровой стоимости в размере рыночной, актуальна до следующей переоценки. Следующая переоценка может как учесть предыдущий опыт взаимодействия по конкретному объекту, так и перечеркнуть его. Поэтому в любом случае кадастровая стоимость — временный показатель. 

На ваш взгляд, как новые правила скажутся на привлекательности сельхозземель для инвесторов? Как повлияет на интерес к садовым участкам?

Прямой зависимости нового порядка определения кадастровой стоимости и ее оспаривания и привлекательности сельхозземель для инвесторов я не вижу. Ведь оспорить кадастровую стоимость может не любой потенциальный владелец, а именно действующий собственник или арендатор. То есть, чтобы оспорить кадастровую стоимость, участок сначала надо купить или арендовать, а уже потом разбираться.

То же самое и с садовыми участками — вне зависимости от того, какая кадастровая стоимость установлена, участки продаются по рыночной, а не кадастровой цене. Земельный налог на них составляет всего 0,3% от кадастровой стоимости, что при небольшой площади земельного участка в любом случае не сильно ударяет по карману.

Отдельно отмечу, что законопроектом предусмотрено проведение в 2022 году во всех субъектах Российской Федерации государственной кадастровой оценки земельных участков без учета ограничений по периодичности проведения государственной кадастровой оценки, а в 2023 году — оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машиномест.

В результате этой работы уже можно будет говорить более детально — удалась реформа или требует очередных корректировок.